Constructores frenan pese a la mayor ley de vivienda en décadas
Andrés Valcárcel · Económicas · 2026-07-17
Los permisos de construcción cayeron 3% en junio a mínimo de 10 meses, una semana después de que entrara en vigor la reforma federal más ambiciosa en 30 años. Hipotecas caras y márgenes apretados mandan más que la legislación.
Los permisos de construcción en Estados Unidos cayeron 3% en junio hasta 1.367 millones en tasa anualizada ajustada por estacionalidad (SAAR), marcando el nivel más bajo en diez meses. El dato, publicado este viernes por el Census Bureau y el Departamento de Vivienda, llega apenas una semana después de que entrara en vigor la 21st Century Road to Housing Act, la reforma de asequibilidad residencial más ambiciosa desde los años noventa. Pero el sector no esperó: las constructoras ya llevaban meses frenando proyectos futuros.
La contradicción es nítida. Mientras Washington celebraba el sábado pasado la conversión en ley del paquete de vivienda —sin la firma de Trump, bajo una provisión constitucional que permite la promulgación automática tras diez días—, los single-family permits retrocedían 2.4% intermensual en junio y acumulaban una caída de 0.2% interanual. En términos acumulados, los primeros seis meses del año dejan un saldo de -4.3% en permisos unifamiliares respecto al mismo período de 2025. Segundo año consecutivo de contracción en este segmento, que representa dos tercios de la construcción residencial nueva.
Rebote del total, debilidad en unifamiliares
El agregado de housing starts saltó 19% intermensual en junio hasta 1.427 millones SAAR, superando el consenso de 1.320 millones. Pero el detalle cuenta otra historia. El repunte se concentró en multifamiliares, segmento de alta volatilidad mes a mes. Las construcciones unifamiliares iniciadas en junio cayeron 0.2% intermensual y quedaron 3.2% por debajo del nivel de junio de 2025. En mayo habían retrocedido más de 6% interanual. La cifra acumulada en el primer semestre arroja -5.3% en single-family starts.
El sector sigue atrapado entre dos fuerzas: costos elevados (terreno, materiales, mano de obra) y demanda débil por tasas hipotecarias que volvieron a máximos. La hipoteca a 30 años cerró esta semana en 6.55%, el nivel más alto en once meses y 60 puntos básicos por encima del mínimo de finales de febrero. Ese salto añade cientos de dólares al pago mensual de un comprador medio; lo suficiente para que miles de familias salgan del mercado o posterguen la decisión.
La ley existe, el impacto no
La 21st Century Road to Housing Act llegó cargada de promesas. Entre sus disposiciones principales: subvenciones federales a gobiernos locales que flexibilicen restricciones de zoning, revisiones ambientales aceleradas para proyectos de vivienda, reducción de costos regulatorios en manufactured homes y límites a la compra masiva de unifamiliares por parte de fondos de inversión corporativos.
La portavoz de la Casa Blanca, Karoline Leavitt, la describió como «una de las piezas legislativas de vivienda más significativas en la historia estadounidense». Pero la ley se convirtió en norma sin ceremonia ni firma presidencial: Trump canceló el acto del 24 de junio y exigió que el Congreso priorizara la ley electoral SAVE America. Al no vetar el texto en diez días hábiles, este entró en vigor automáticamente el sábado 11 de julio.
- Grants federales para gobiernos locales que alivien zoning restrictivo
- Fast-track ambiental: revisiones aceleradas para construcción residencial
- Reducción de costos en vivienda prefabricada y manufactured homes
- Restricciones a fondos: límites a compras corporativas masivas de unifamiliares
Ahora viene lo difícil: que el papel se traduzca en viviendas. Sarah Brundage, presidenta de la National Association of Affordable Housing Lenders, advirtió que «incluso si los constructores comienzan nuevos proyectos de desarrollo, las viviendas adicionales tardarán tiempo en llegar al mercado y cualquier mejora en asequibilidad no se sentirá durante años». El comentario resume el consenso entre analistas del sector: la ley apunta en la dirección correcta, pero el alivio en oferta no será visible antes de 2028.
Confianza en territorio negativo desde enero
El índice de confianza de constructores NAHB lleva en territorio negativo desde principios de 2024. La percepción de ventas futuras sigue deprimida: los builders no agregan inventario porque no ven compradores dispuestos a pagar los precios actuales con hipotecas por encima del 6.5%. A eso se suma la presión en márgenes operativos. Los costos de terreno siguen elevados en mercados de alta demanda (Sur y Oeste), mientras que los precios de venta no pueden subir más sin expulsar definitivamente a la clase media del mercado de compra.
El resultado: un sector que prefiere esperar antes que arriesgar capital en proyectos sin demanda asegurada. La caída de 3% en permisos totales de junio contrasta con el rebote de 19% en starts totales, pero esa divergencia es señal de volatilidad, no de mejora estructural. Los permisos son la decisión; los starts, la ejecución de decisiones tomadas meses atrás.
La geografía tampoco ayuda. Las single-family starts acumulan en lo que va de año una caída de 14.3% en el Noreste, mientras que en el Sur —motor tradicional del sector— la contracción es de apenas 2.6%. Esa fragmentación regional refleja diferencias en regulación local, costos de terreno y apetito de compradores, pero el denominador común es la falta de momentum.
Cuándo se verá el impacto (si se ve)
Los datos de junio —los primeros completos desde que la Fed mantuvo tipos en su última reunión— muestran un sector en stand-by. Las constructoras esperan señales más claras: recortes de tasas que abaraten el crédito hipotecario, caída en costos de materiales o un repunte sostenido en formación de hogares. Nada de eso está ocurriendo. La tasa de desempleo se mantiene baja pero los salarios reales apenas crecen, y la deuda de tarjetas de crédito en máximos históricos limita la capacidad de ahorro para enganches.
La reforma legislativa puede desbloquear oferta a medio plazo si los gobiernos locales adoptan rápido las nuevas reglas de zoning y si las revisiones ambientales aceleradas no terminan en litigios que las retrasen años. Pero incluso en el escenario optimista, el primer proyecto aprobado bajo el nuevo marco tardará entre 18 y 24 meses en completarse. Para entonces, estaremos en la segunda mitad de 2028.
Mientras tanto, los 1.367 millones de permisos de junio —mínimo desde agosto de 2025— marcan la tendencia del sector para los próximos trimestres. Sin un cambio drástico en tipos o en costos, la construcción residencial cerrará 2026 por debajo de 2025. Y la ley, por ambiciosa que sea, no cambia esa ecuación en el corto plazo.