Qué es la plusvalía: ganancia al vender, impuesto municipal e ISR en México
Lucas Montero · Empezar a invertir · 2026-09-22
Qué es la plusvalía en sus dos sentidos: la ganancia al vender acciones, fondos o un inmueble, que tributa en el IRPF, y el impuesto municipal (IIVTNU). Con ejemplos y el ISR en México.
La plusvalía es el aumento de valor de un bien entre que lo compras y lo vendes. Si compras acciones por 10.000 euros y las vendes por 14.000, tu plusvalía es de 4.000. En España la palabra también nombra un impuesto municipal que grava la subida de valor del suelo urbano al vender, heredar o donar un inmueble.
Qué es la plusvalía: los dos significados en España
Quien busca «plusvalía» en España suele referirse a una de estas dos cosas, y conviene no mezclarlas porque son impuestos distintos que pueden pagarse a la vez:
- Plusvalía como ganancia patrimonial: lo que ganas al vender acciones, fondos, criptomonedas o un inmueble. Tributa en el IRPF, que gestiona la Agencia Tributaria.
- Plusvalía municipal: el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Lo cobra el ayuntamiento cuando se transmite un inmueble urbano, por venta, herencia o donación.
Lo contrario de la plusvalía es la minusvalía: vender por menos de lo que pagaste. En la jerga fiscal española se habla de pérdida patrimonial.
Cómo se calcula la ganancia al vender una inversión o un inmueble
La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, según la Ley del IRPF. Los gastos cuentan en ambos lados.
- Valor de adquisición: precio de compra más gastos y tributos inherentes (comisiones del bróker; en un inmueble, notaría, registro e impuestos pagados al comprar), más las mejoras.
- Valor de transmisión: precio de venta menos gastos inherentes a la venta (comisiones, y en un inmueble, la plusvalía municipal si la pagó el vendedor).
- Acciones compradas en varias veces: se aplica FIFO: se consideran vendidas primero las más antiguas.
- Fondos de inversión: la ganancia solo tributa al reembolsar. Los traspasos entre fondos no tributan, algo que no ocurre con acciones ni ETFs. Lo explicamos en fondos indexados: qué son y cómo funcionan.
Los dividendos no son plusvalía: son rendimientos del capital mobiliario. Pero tributan en la misma base del ahorro, con la misma escala.
Cuánto se paga por la plusvalía en el IRPF
Las ganancias por vender bienes que tenías como inversión van a la base del ahorro. Desde el 1 de enero de 2025, la escala conjunta (estatal más autonómica) es:
- 19% hasta 6.000 euros.
- 21% de 6.000 a 50.000 euros.
- 23% de 50.000 a 200.000 euros.
- 27% de 200.000 a 300.000 euros.
- 30% a partir de 300.000 euros.
Ejemplo con acciones. Supongamos que compras acciones por 10.000 euros con 20 euros de comisión y años después las vendes por 14.000 euros, con otros 20 euros de comisión. Valor de adquisición: 10.020 euros. Valor de transmisión: 13.980 euros. Ganancia: 3.960 euros. Si no tienes otras rentas del ahorro, pagas el 19%: 752,40 euros.
Ejemplo con un piso. Supongamos una ganancia de 60.000 euros al vender un piso que no es tu vivienda habitual. Los primeros 6.000 euros pagan 1.140 euros (19%); los 44.000 siguientes, 9.240 euros (21%); los últimos 10.000, 2.300 euros (23%). Total: 12.680 euros, un tipo medio del 21,1%.
Cómo reducir o compensar la plusvalía en España
- Compensar con pérdidas: las pérdidas patrimoniales del año se restan de las ganancias. Si queda saldo negativo, se puede compensar con rendimientos del capital mobiliario (intereses, dividendos) hasta el 25% de estos, y el resto en los cuatro años siguientes.
- Regla de los dos meses: si vendes acciones cotizadas con pérdida y recompras valores homogéneos dentro de los dos meses anteriores o posteriores, no puedes aplicar esa pérdida hasta que vendas los recomprados.
- Reinversión en vivienda habitual: la ganancia por vender tu vivienda habitual queda exenta si reinviertes el importe en otra vivienda habitual en los plazos legales. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
- Mayores de 65 años: la ganancia por vender su vivienda habitual está exenta. También la de otros bienes si reinvierten el importe en una renta vitalicia asegurada, con un máximo de 240.000 euros.
La plusvalía municipal (IIVTNU): quién la paga y cómo se calcula
La plusvalía municipal grava el aumento de valor del suelo, no de la construcción, durante los años que has tenido el inmueble. Solo existe si el ayuntamiento la ha aprobado en su ordenanza, algo que hace la gran mayoría.
- Quién paga: en una venta, el vendedor. En una herencia o donación, quien recibe el inmueble.
- Método objetivo: valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente según los años de tenencia. El Estado fija cada año los coeficientes máximos y cada ayuntamiento aplica los suyos.
- Método real: la ganancia efectiva del suelo, calculada con los precios de las escrituras de compra y venta en proporción al peso del suelo en el valor catastral. Desde el Real Decreto-ley 26/2021 puedes pedir que se aplique si resulta más bajo.
- Tipo: lo fija cada ayuntamiento, con un máximo legal del 30%.
- Sin ganancia, sin impuesto: si vendes por menos de lo que compraste, no hay incremento de valor y la operación no está sujeta. Debes acreditarlo con las escrituras.
- Plazos: 30 días hábiles desde la venta o donación; seis meses desde el fallecimiento en herencias, prorrogables hasta un año si lo pides dentro de esos seis meses.
La plusvalía en México: ISR por vender acciones o inmuebles
En México no hay un impuesto municipal equivalente con ese nombre: la ganancia al vender se grava con el Impuesto sobre la Renta (ISR).
- Acciones en bolsa: según el artículo 129 de la Ley del ISR, la ganancia por vender acciones de sociedades mexicanas en bolsas concesionadas paga un 10% como pago definitivo. Se calcula por el conjunto de operaciones del año y la casa de bolsa te entrega la constancia. Si quieres empezar, repasa cómo invertir en la bolsa de valores desde cero.
- Casa habitación: el artículo 93, fracción XIX, exenta la venta de tu casa habitación si el precio no supera 700.000 UDIs, se formaliza ante notario y no has usado esa exención en los tres años anteriores. Por encima del límite, tributa el excedente.
- Otros inmuebles: la ganancia es el precio de venta menos el costo de adquisición actualizado por inflación y las deducciones autorizadas. El notario calcula y retiene el pago provisional al escriturar.
Ejemplo en México. Supongamos que en un año vendes acciones de la BMV con una ganancia neta de 50.000 pesos, ya restadas las pérdidas del mismo año. El ISR sería del 10%: 5.000 pesos.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la plusvalía en palabras sencillas?
Es lo que ganas cuando vendes algo por más de lo que te costó. En España también se llama así al impuesto municipal que se paga al vender, heredar o recibir en donación un inmueble urbano.
¿Quién paga la plusvalía municipal, el comprador o el vendedor?
En una compraventa la paga el vendedor. En herencias y donaciones la paga quien recibe el inmueble.
¿Hay que pagar plusvalía municipal si vendo con pérdidas?
No. Si el valor del suelo no ha aumentado entre la compra y la venta, la operación no está sujeta. Tienes que acreditarlo ante el ayuntamiento con las escrituras.
¿Cuánto se paga por la plusvalía de unas acciones en España?
La ganancia va a la base del ahorro del IRPF: 19% hasta 6.000 euros, 21% hasta 50.000, 23% hasta 200.000, 27% hasta 300.000 y 30% por encima.
¿Cuánto ISR se paga en México por vender acciones?
Un 10% sobre la ganancia neta del año por acciones de sociedades mexicanas vendidas en bolsa. Es un pago definitivo que se declara en la anual.