Qué es un fideicomiso: partes, tipos, FIBRAS y cómo funciona en México
Lucas Montero · Empezar a invertir · 2026-09-22
Qué es un fideicomiso, quiénes intervienen (fideicomitente, fiduciario y fideicomisario), qué tipos hay, cómo funcionan las FIBRAS y qué figura se usa en España y Argentina.
Un fideicomiso es un contrato por el que una persona (fideicomitente) transmite bienes o derechos a una institución autorizada (fiduciario) para que los administre con un fin concreto en beneficio de un tercero (fideicomisario). Sirve para invertir, garantizar un préstamo, proteger un patrimonio, ordenar una herencia o comprar un inmueble.
Qué es un fideicomiso y cómo funciona
En México lo regula la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (LGTOC). Su artículo 381 lo define así: en virtud del fideicomiso, el fideicomitente transmite a una institución fiduciaria la propiedad o la titularidad de uno o más bienes o derechos, para destinarlos a fines lícitos y determinados, y encarga su realización a la propia fiduciaria.
La clave es que los bienes salen de tu patrimonio y forman un patrimonio separado, afectado a un fin. El fiduciario es el dueño legal, pero no puede usarlos para sí mismo: solo puede cumplir lo que dice el contrato. Por eso el fideicomiso da seguridad a todas las partes.
Las partes del fideicomiso: fideicomitente, fiduciario y fideicomisario
- Fideicomitente: quien crea el fideicomiso y aporta los bienes o derechos (dinero, acciones, un inmueble, derechos de cobro). Puede ser una persona física o una empresa.
- Fiduciario: la institución que recibe los bienes y ejecuta el contrato. Según el artículo 385 de la LGTOC, solo pueden serlo instituciones expresamente autorizadas: bancos, aseguradoras, afianzadoras, casas de bolsa, sofomes y otras entidades financieras previstas en la ley.
- Fideicomisario: quien recibe el beneficio. Puede ser un tercero o el propio fideicomitente. Se designa en el contrato o en un acto posterior.
- Comité técnico: no es obligatorio, pero en fideicomisos grandes las partes nombran un comité que da instrucciones al fiduciario.
Tipos de fideicomiso más usados
- De inversión: el fiduciario invierte el dinero aportado según unas reglas pactadas y entrega los rendimientos a los fideicomisarios. Se usa para fondos de ahorro de empleados, planes de retiro de empresas o patrimonios familiares.
- De garantía: el deudor aporta un bien (a menudo un inmueble) para asegurar el pago de un crédito. Si paga, el bien vuelve a él; si incumple, el fiduciario puede venderlo según el procedimiento pactado y pagar al acreedor.
- De administración: el fiduciario gestiona bienes o flujos de dinero por cuenta de otros: cobrar rentas, pagar proveedores de una obra o repartir ingresos entre socios.
- Inmobiliario: para desarrollar o comprar inmuebles. En preventas, los compradores aportan dinero que solo se libera al avanzar la obra.
- En zona restringida: la Constitución impide a extranjeros adquirir en propiedad directa inmuebles a menos de 100 km de las fronteras y 50 km de las playas. Pueden usarlos mediante un fideicomiso con permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores, por un plazo máximo de 50 años.
- Testamentario: dispone qué pasa con los bienes cuando fallece el fideicomitente, por ejemplo, para mantener un patrimonio a favor de hijos menores.
Qué son las FIBRAS: fideicomisos inmobiliarios que cotizan en bolsa
Las FIBRAS (Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces) son la forma más habitual en que un inversor particular entra en un fideicomiso en México. Compran inmuebles para rentarlos (naves industriales, oficinas, centros comerciales, hoteles) y emiten certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs) que cotizan en la bolsa mexicana, igual que una acción.
- Activos: al menos el 70% de su patrimonio debe estar invertido en inmuebles destinados al arrendamiento, según los artículos 187 y 188 de la Ley del ISR.
- Reparto: deben distribuir al menos el 95% de su resultado fiscal del año anterior, como mínimo una vez al año y a más tardar el 15 de marzo.
- Permanencia: los inmuebles no pueden venderse antes de cuatro años desde su construcción o adquisición para mantener el régimen fiscal.
- Transparencia fiscal: la FIBRA no paga ISR por esas rentas; tributan los tenedores de CBFIs cuando reciben las distribuciones.
- Inversores: requieren al menos diez inversionistas no relacionados, ninguno con más del 20% de los certificados.
Ejemplo. Supongamos una FIBRA con un resultado fiscal de 1.000 millones de pesos en un año. Tendría que repartir al menos 950 millones. Si tienes el 0,001% de sus certificados, te corresponderían al menos 9.500 pesos brutos de ese reparto, antes de la retención de ISR. Las distribuciones de una FIBRA funcionan de forma parecida a los dividendos, aunque su fiscalidad es distinta.
Para comprar CBFIs necesitas una cuenta en una casa de bolsa, como con cualquier acción. Los pasos generales están en cómo invertir en la bolsa de valores desde cero. El precio de una FIBRA oscila con el mercado, con los tipos de interés y con la ocupación de sus inmuebles, así que no es una inversión de valor fijo. Puedes seguir el tono general de la bolsa mexicana en el IPC de la BMV hoy.
Ventajas y riesgos de un fideicomiso
- Seguridad jurídica: los bienes quedan separados del patrimonio del fideicomitente y del fiduciario, y solo pueden usarse para el fin pactado.
- Garantía sin juicio largo: en un fideicomiso de garantía, el acreedor puede recuperar su dinero con el procedimiento del contrato, lo que abarata el crédito.
- Planificación sucesoria: permite ordenar qué recibe cada heredero y cuándo.
- Costes: el fiduciario cobra honorarios de constitución y de administración anual. Para patrimonios pequeños pueden no compensar.
- Rigidez: cambiar o extinguir un fideicomiso depende de lo que diga el contrato. Si es irrevocable, recuperar los bienes puede ser imposible.
- Riesgo del activo: el fideicomiso no protege del mal negocio. Si la obra se retrasa o la FIBRA pierde inquilinos, el valor cae igual.
El fideicomiso en Argentina
En Argentina lo regula el Código Civil y Comercial de la Nación desde su artículo 1666. Los nombres cambian un poco: el fiduciante transmite los bienes al fiduciario, que los administra en favor del beneficiario y, al terminar el plazo o cumplirse la condición, los entrega al fideicomisario.
- Fideicomiso financiero: según el artículo 1690, el fiduciario es una entidad financiera o una sociedad autorizada por la Comisión Nacional de Valores, y los beneficiarios son titulares de títulos valores respaldados por los bienes del fideicomiso. Se usan para titulizar créditos de consumo, préstamos o cobros futuros.
- Fideicomiso inmobiliario o de construcción: muy usado para levantar edificios: los inversores aportan dinero y reciben unidades al terminar la obra.
¿Existe el fideicomiso en España?
El derecho común español no regula el fideicomiso ni el trust anglosajón como figura general. Algunos derechos civiles autonómicos, como el aragonés, contemplan la fiducia sucesoria, pero para encargar a alguien que ordene una herencia, no para invertir. Para objetivos parecidos se usan otras herramientas:
- Para invertir en inmuebles cotizados: las SOCIMI, reguladas por la Ley 11/2009. Como las FIBRAS, tienen un régimen fiscal especial a cambio de repartir la mayor parte de su beneficio: al menos el 80% del beneficio general, incluidas las rentas del alquiler, y el 50% de las ganancias por ventas de inmuebles.
- Para invertir en una cartera gestionada: fondos de inversión, supervisados por la CNMV, que también separan el patrimonio de los partícipes del de la gestora.
- Para garantías y pagos condicionados: cuentas de depósito en garantía (escrow) o hipotecas y prendas.
- Para la herencia: testamento, legados, sustituciones fideicomisarias o sociedades patrimoniales.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un fideicomiso en palabras sencillas?
Es entregar bienes a una institución de confianza para que los administre con un objetivo concreto y en favor de quien tú decidas. La institución no puede usarlos para otra cosa.
¿Quién puede ser fiduciario en México?
Solo instituciones autorizadas por la ley, según el artículo 385 de la LGTOC: bancos, aseguradoras, afianzadoras, casas de bolsa, sofomes y otras entidades financieras previstas. Una persona física no puede actuar como fiduciaria.
¿Qué diferencia hay entre fideicomitente y fideicomisario?
El fideicomitente crea el fideicomiso y aporta los bienes. El fideicomisario recibe el beneficio. Pueden ser la misma persona, por ejemplo, en un fideicomiso de inversión para uno mismo.
¿Qué es una FIBRA y cómo se invierte en ella?
Es un fideicomiso que invierte en inmuebles para rentar y cotiza en la bolsa mexicana. Se invierte comprando sus certificados (CBFIs) a través de una casa de bolsa, y debe repartir al menos el 95% de su resultado fiscal.
¿Cuánto dura un fideicomiso para extranjeros en zona restringida?
El permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores permite un plazo máximo de 50 años para uso residencial. El contrato se inscribe en el Registro Público de la Propiedad y en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras.