Las hipotecas bajan a 7,32% pero el volumen de solicitudes cae otro 5%
Lucas Montero · Mercados Financieros ·
Freddie Mac reportó la primera caída de tasas en cuatro semanas, aunque los compradores siguen paralizados. La acción de la empresa ha caído drásticamente mientras los analistas debaten si hay valor extremo o trampa de liquidez.
La tasa hipotecaria a 30 años promedió 7,32% en la semana del 22 de octubre, marcando la primera caída significativa en cuatro semanas, según el Primary Mortgage Market Survey de Freddie Mac. Pero el alivio no llegó a los compradores: el volumen de solicitudes hipotecarias cayó 5,3% en la semana terminada el 16 de octubre, según la <abbr title="Asociación de Banqueros Hipotecarios de Estados Unidos">MBA</abbr>. Ni siquiera tasas más bajas reviven un mercado atrapado por quienes no se mueven de sus hipotecas baratas.
La tasa a 30 años bajó 8 puntos básicos desde el 7,40% de la semana anterior, mientras que la de 15 años cedió a 6,68% desde 6,71%. Hace un año, en octubre de 2025, esas mismas tasas cotizaban en 6,19% y 5,44%, respectivamente. La variación interanual alcanza +113 puntos básicos en el plazo más largo y +124 pb en el corto. Esa es la aritmética que mantiene congelado al mercado de vivienda: financiarse hoy cuesta casi un punto porcentual más que hace un año, y más de dos puntos por encima de los niveles de 2021.
El lock-in paraliza la demanda
La caída de volumen de aplicaciones en una semana de tasas más bajas evidencia el problema estructural: quienes tienen hipotecas por debajo del 4% no se mueven, y quienes necesitan comprar no pueden pagar las cuotas actuales. El efecto bloqueo hipotecario —lock-in effect— está documentado. Goldman Sachs proyectó hace pocos días apenas 3,9 millones de ventas de viviendas existentes en 2027, un 26% por debajo de niveles prepandemia.
Una hipoteca de $400.000 a 7,32% cuesta unos $2.745 al mes en capital e intereses, sin impuestos ni seguro. A la tasa de hace un año (6,19%), ese mismo préstamo salía en $2.445. La diferencia de $300 mensuales —$3.600 anuales— es suficiente para que miles de compradores queden fuera de precio o pospongan la decisión indefinidamente.
Freddie Mac cae en bolsa mientras debate su futuro
La acción de Freddie Mac (OTCQB: FMCC) cerró el miércoles 21 de octubre en $3,44 y cotiza actualmente en torno a $3,73. Ya publicamos el 6 de octubre que la empresa sufría la presión de márgenes hipotecarios deprimidos y menor probabilidad de privatización.
El modelo de negocio de Freddie Mac depende del fee income de garantías: cobra comisiones por garantizar hipotecas que empaqueta y securitiza. Tasas altas pueden engordar márgenes de garantía, pero volumen bajo comprime ingresos totales. Y si las tasas bajan sin que el volumen suba, la empresa pierde por ambos lados.
| Firma | Recomendación | Precio objetivo | Fecha |
|---|---|---|---|
| Mizuho | Neutral | $4,00 | 12 oct |
| Keefe Bruyette & Woods | Underperform | $3,50 | 28 sep |
| Wedbush | Outperform | $12,00 | 31 jul |
| Consenso (5 analistas) | 1 buy / 3 hold / 1 sell | $9,88 | — |
La dispersión de opinión es brutal: desde $3,50 (Keefe Bruyette & Woods, underperform) hasta $12,00 (Wedbush, outperform). El precio target promedio de $9,88 implica un <abbr title="Potencial de subida desde el precio actual hasta el objetivo de consenso">upside</abbr> de 187,9% desde el cierre del viernes. Mizuho bajó su objetivo a $4,00 el 12 de octubre y otorgó calificación neutral, citando menor probabilidad de privatización de la <abbr title="Empresa patrocinada por el gobierno, por sus siglas en inglés">GSE</abbr> y presión de tasas al alza.
El debate: ¿valor extremo o trampa de liquidez?
Quienes defienden la tesis alcista apuntan a una posible privatización que liberaría valor atrapado por la tutela del gobierno. Wedbush mantiene $12,00 de objetivo bajo ese escenario. Los bajistas, en cambio, ven un negocio atrapado en un mercado hipotecario que no se recupera aunque las tasas cedan, y una reforma de las GSE que no avanza desde hace años.
El mercado hipotecario de Estados Unidos está en recesión funcional desde mediados de 2025. Las tasas por encima del 7% —nivel no visto de forma sostenida desde 2007— mantienen la demanda bajo mínimos históricos. Freddie Mac reporta las tasas, pero también sufre sus consecuencias: menos originación, menos refinanciamientos, menos comisiones. Y mientras tanto, los compradores potenciales siguen esperando un alivio de tasas que, cuando llega, no basta para moverlos del sofá.