Goldman Sachs proyecta congelación del mercado inmobiliario hasta 2027
María González · Económicas ·
El banco espera apenas 3,9 millones de ventas de viviendas existentes el próximo año, 26% por debajo de niveles prepandemia. El efecto bloqueo hipotecario mantiene atrapados a quienes tienen tasas bajas.
Goldman Sachs advirtió el lunes que el mercado inmobiliario estadounidense permanecerá congelado durante todo 2027. El banco proyecta 3,9 millones de ventas de viviendas existentes para el próximo año, prácticamente plano respecto a 2026 y 26% por debajo de los niveles de 2019. La razón: tasas hipotecarias elevadas que mantienen atrapados a los propietarios actuales y fuera del mercado a los nuevos compradores.
«En 2027, esperamos que el freno de asequibilidad —reavivado por el repunte reciente de las tasas hipotecarias— domine crecientemente, pesando más sobre la actividad», escribió Ronnie Walker, economista de Goldman Sachs, en una nota a clientes del 19 de octubre. El pronóstico llega justo después de que publicáramos datos de septiembre que muestran caídas generalizadas en inicios, permisos y ventas pendientes.
El efecto bloqueo: 95% de propietarios atrapados
El núcleo del problema es el llamado <abbr title="Situación en la que propietarios con hipotecas a tasas bajas no pueden o no quieren vender porque perderían esa tasa favorable al comprar otra vivienda">efecto bloqueo hipotecario</abbr>. Más del 95% de los prestatarios hipotecarios tiene tasas por debajo de la tasa de mercado actual; el 65% tiene tasas al menos 2 puntos porcentuales por debajo. Eso crea, según Goldman, una «penalización financiera sustancial» para cualquier propietario que necesite mudarse.
La hipoteca fija a 30 años cotiza hoy en 7,297%, según Mortgage Research Center (dato del 20 de octubre). Un propietario que refinanció en 2021 al 3% enfrenta una subida de más de 4 puntos si vende y compra otra casa. Con el precio medio de vivienda en niveles históricamente altos, esa diferencia puede representar cientos de dólares adicionales al mes en pagos.
Goldman contra Fannie Mae: 315 mil viviendas de diferencia
La proyección de Goldman Sachs contrasta fuertemente con la de Fannie Mae, que pronostica 4,215 millones de ventas existentes en 2027, un crecimiento del 3,8% respecto a 2026. Esa divergencia de más de 315.000 viviendas entre dos de las instituciones más influyentes del sector refleja la incertidumbre sobre cuánto tiempo durará el efecto bloqueo.
| Métrica | Goldman Sachs | Fannie Mae |
|---|---|---|
| Ventas existentes | 3,9 millones | 4,215 millones |
| Crecimiento vs. 2026 | Plano | +3,8% |
| Tasa 30 años fin de año | ~6,4% | ~6,5% a 6,9% |
| Apreciación precio | +0,8% | ~2% a 3% |
Goldman adopta la postura más pesimista: espera que las tasas hipotecarias ronden el 6,4% al cierre de 2027 y que los precios de vivienda suban apenas 0,8%, frente al 1,1% de 2026 y muy lejos del promedio histórico cercano al 5%. Fannie Mae, en cambio, anticipa un rebote modesto en transacciones y una apreciación algo mayor.
Inversión residencial en caída
Goldman también proyecta descensos en la <abbr title="Gasto en construcción de viviendas nuevas, mejoras y estructuras residenciales">inversión residencial</abbr> de 2,5%, 4% y 1% en los próximos tres trimestres. Walker advirtió que esas caídas podrían ser «más pronunciadas» si las tasas no bajan como el banco anticipa. Para los iniciadores de viviendas unifamiliares, Goldman espera 875.000 unidades en 2027, poco cambio respecto a 2026.
El banco vincula el estancamiento de la construcción nueva directamente a la asequibilidad. Con tasas por encima del 7%, la demanda de nuevos compradores se desploma. Y sin rotación de propietarios existentes, el inventario disponible también se contrae. Es un círculo que se refuerza: menos oferta, precios sostenidos, menos compradores, menos construcción.
Mínimo histórico en ventas pendientes
Los datos más recientes confirman la tesis de Goldman. El Índice de Ventas Pendientes de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios cayó 7,3% en septiembre hasta 66,0, la lectura más baja en la historia de la serie. Ese indicador, que mide contratos firmados pero aún no cerrados, anticipa las ventas completadas de los próximos meses.
Las ventas de viviendas existentes en septiembre sumaron 3,990 millones en términos anualizados, un leve rebote desde 3,930 millones en agosto. Pero ese aumento no cambia la tendencia de fondo. Como ya detallamos, la proporción de listados con rebaja de precio subió a 20,8% en septiembre, la cifra más alta desde 2018.
División generacional en marcha
La congelación del mercado inmobiliario consolida una división generacional. Los propietarios que compraron o refinanciaron entre 2020 y 2022 quedaron blindados con tasas entre 2,5% y 4%. Pueden quedarse indefinidamente sin penalización financiera. Los que intentan entrar ahora —en su mayoría millennials y Generación Z— enfrentan tasas por encima del 7% y precios que apenas ceden.
Esa dinámica tiene implicaciones macroeconómicas. La movilidad laboral se resiente cuando mudarse implica perder una hipoteca barata. La formación de nuevos hogares se retrasa. Y el consumo ligado a la compra de vivienda —muebles, electrodomésticos, mejoras— permanece débil. Goldman no lo dice explícitamente, pero la proyección encaja con el panorama más amplio que el banco ya advirtió sobre tasas persistentemente altas.
La próxima reunión de la Fed es el 27 y 28 de octubre. El mercado hipotecario espera que cualquier recorte de tasas tarde meses en trasladarse a las hipotecas. Por ahora, Goldman ve 2027 como un año perdido para el sector inmobiliario: sin recuperación de ventas, sin alivio de precios y con inversión residencial cayendo trimestre tras trimestre.