Tipos de interés hipotecarios: fijo, variable y mixto en España y México

Andrés Valcárcel · Economía · 2026-09-22

Qué diferencia hay entre una hipoteca fija, variable y mixta, cómo se calcula el tipo con euríbor más diferencial en España, cómo funcionan las tasas fijas en México y qué miden la TAE y el CAT.

Los tipos de interés hipotecarios son el precio que pagas al banco por el préstamo con el que compras una vivienda. Pueden ser fijos, variables o mixtos. En España el variable suele ser euríbor más un diferencial; en México lo habitual es la tasa fija. Para comparar ofertas se usa la TAE en España y el CAT en México.

Hipoteca fija, variable o mixta: en qué se diferencian

• Tipo fijo. El interés es el mismo durante toda la vida del préstamo. Sabes desde el primer día cuánto pagarás cada mes. A cambio, sueles empezar con un tipo más alto que el de una variable y no te beneficias si los tipos bajan.
• Tipo variable. El interés se revisa cada cierto tiempo, normalmente cada 6 o 12 meses. Se calcula como un índice de referencia más un diferencial fijo. Si el índice baja, pagas menos; si sube, pagas más.
• Tipo mixto. Combina los dos: un periodo inicial a tipo fijo, habitualmente de 5 a 15 años, y el resto a variable. Da estabilidad al principio, cuando la deuda pendiente es mayor, pero deja abierta la exposición a los tipos más adelante.

No hay una modalidad mejor en abstracto. La fija traslada el riesgo de subidas al banco; la variable lo deja en tu lado. La elección depende de cuánto margen tiene tu presupuesto si la cuota sube y de cuántos años quedan de préstamo.

Cómo se calcula el tipo variable en España: euríbor más diferencial

Casi todas las hipotecas variables españolas usan como índice el euríbor a 12 meses. El tipo que pagas es la suma del euríbor en la fecha de revisión y el diferencial pactado en la escritura. Por ejemplo, «euríbor + 0,80 %» significa que, si el euríbor está en el 2,40 %, pagarás un 3,20 % hasta la siguiente revisión.

• El euríbor lo calcula el European Money Markets Institute cada día hábil con datos de un panel de 20 bancos. Para las hipotecas se usa la media mensual, que el Banco de España publica en el BOE como tipo oficial de referencia.
• El diferencial no cambia durante la vida del préstamo, salvo que dependa de bonificaciones.
• Las bonificaciones rebajan el tipo a cambio de contratar otros productos: domiciliar la nómina, seguros de hogar o vida, planes de pensiones. Si los cancelas, el tipo sube a lo que marque la escritura.
• Otros índices oficiales, como el IRPH, existen, pero son minoritarios en las hipotecas nuevas.

El euríbor, a su vez, se mueve con los tipos del Banco Central Europeo y con lo que el mercado espera de ellos. Lo explicamos en nuestras guías sobre qué es el euríbor y sobre los tipos de interés del BCE.

TIN, TAE y CAT: qué mide cada uno

• TIN (tipo de interés nominal). Es el interés puro del préstamo. Es la cifra que se usa para calcular tu cuota.
• TAE (tasa anual equivalente), en España. Suma al TIN las comisiones y gastos obligatorios y la frecuencia de pago. Sirve para comparar ofertas entre bancos. En una hipoteca variable, la TAE es solo orientativa, porque asume que el euríbor no cambia.
• CAT (Costo Anual Total), en México. Es la medida estandarizada que regula el Banco de México. Incluye intereses, comisiones y demás gastos del crédito, expresados en porcentaje anual. Todo anuncio de crédito hipotecario debe informarlo, y Banxico ofrece una calculadora oficial.

Hipotecas en México: bancos, INFONAVIT y tasa fija

En México la inmensa mayoría de los créditos hipotecarios se contrata a tasa fija en pesos, con plazos habituales de 10 a 20 años. La tasa no se revisa aunque Banxico suba o baje la suya, así que la cuota es estable. Lo que cambia con la política monetaria es la tasa a la que los bancos ofrecen créditos nuevos.

• Crédito bancario. Tasa fija pactada según tu perfil, el enganche y el plazo. Se compara con el CAT, que incluye seguros y comisiones.
• INFONAVIT. Para trabajadores del sector privado. Aplica tasas diferenciadas según el salario registrado ante el IMSS, medido en UMA: van del 1.91% para los salarios más bajos al 10.45% para los más altos, y se mantienen fijas durante todo el crédito.
• FOVISSSTE. El equivalente para trabajadores del Estado.
• Créditos combinados. Como Cofinavit, que suman el crédito de INFONAVIT y el de un banco para alcanzar un monto mayor.

La referencia de fondo sigue siendo la tasa objetivo de Banxico: si baja durante un tiempo, las tasas hipotecarias nuevas tienden a bajar, y eso abre la puerta a una sustitución de hipoteca con otro banco. Tienes el detalle en nuestra guía sobre la tasa de interés de Banxico.

Ejemplos numéricos: cuánto pesa medio punto

Supongamos que pides en España 150.000 euros a 25 años. Son ejemplos, no ofertas reales. Con un tipo del 2,5 %, la cuota ronda los 673 euros al mes y pagas unos 51.900 euros de intereses en total. Al 3 %, la cuota sube a unos 711 euros y los intereses, a unos 63.400 euros. Al 3,5 %, unos 751 euros al mes y 75.300 euros de intereses.

En una hipoteca variable, esos saltos pueden ocurrir de una revisión a otra si el euríbor se mueve. En una fija, eliges uno de esos escenarios el día de la firma y no cambia.

Ahora un ejemplo en México: un crédito de 1,500,000 pesos a 20 años. A una tasa fija del 10%, la mensualidad es de unos 14,475 pesos, sin seguros ni comisiones. Al 11%, sube a unos 15,483 pesos. Un punto de diferencia supone más de 240,000 pesos adicionales de intereses a lo largo del crédito.

Comisiones y reglas que conviene conocer

En España, la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario limita lo que el banco puede cobrarte si amortizas antes de tiempo:

• Variable: hasta un 0,25 % del capital amortizado en los tres primeros años, o hasta un 0,15 % en los cinco primeros, según lo pactado. Después, nada.
• Fija: hasta un 2 % en los diez primeros años y hasta un 1,5 % a partir de entonces.
• En ningún caso la compensación puede superar la pérdida financiera real del banco.

En Argentina, los créditos hipotecarios más extendidos en los últimos años son los UVA: el capital se ajusta con la inflación y sobre él se aplica una tasa fija. La cuota sube con los precios, así que el riesgo principal es que los salarios crezcan menos que la inflación. Puedes repasar el concepto en qué es la inflación.

Preguntas frecuentes

¿Qué es mejor, hipoteca fija o variable?

Depende de tu tolerancia al riesgo. La fija da una cuota estable y protege frente a subidas; la variable suele empezar más barata pero puede encarecerse si el euríbor sube.

¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?

El TIN es el interés con el que se calcula la cuota. La TAE añade comisiones, gastos obligatorios y la frecuencia de pago, por eso es la cifra útil para comparar ofertas.

¿Qué es el CAT de una hipoteca en México?

Es el Costo Anual Total: un porcentaje anual que reúne intereses, comisiones y otros gastos del crédito. Lo regula Banxico y sirve para comparar créditos de distintas instituciones.

¿Cada cuánto se revisa una hipoteca variable?

Lo marca la escritura. Lo habitual en España es cada 6 o 12 meses, con el euríbor publicado el mes anterior a la fecha de revisión.

¿La tasa de INFONAVIT cambia con Banxico?

No. La tasa del crédito tradicional de INFONAVIT se asigna según tu salario al contratar y se mantiene fija durante todo el crédito.