Too much, too fast para REITs de IA con moratorias en Texas y Nueva York
Andrés Valcárcel · Empresas y Resultados ·
Blackstone, Brookfield y Blue Owl llevan data centers a mercados públicos mientras el 70% de estadounidenses los rechaza y dos estados bloquean nuevas aprobaciones.
Blackstone lanzó BXDC como <abbr title="Real Estate Investment Trust, un fondo cotizado de inversión inmobiliaria">REIT</abbr> cotizado, Brookfield llevó a bolsa su firma de servicios de data centers Csquare en julio, y Blue Owl evalúa un vehículo público similar. Todo mientras Texas y Nueva York ordenaron moratorias en nuevas aprobaciones de instalaciones de hiperescala y las encuestas de Gallup muestran que el 70% de estadounidenses se opone a un data center en su zona.
El timing delata. Wall Street empaqueta infraestructura de <abbr title="Inteligencia Artificial">IA</abbr> para inversores retail e institucionales justo cuando el rechazo político y social alcanza su punto más alto antes de las elecciones de mitad de período, previstas para noviembre de 2026.
Oracle pone precio al riesgo regulatorio
A finales de septiembre, las acciones de Oracle cayeron un 4% después de que la compañía enviara un aviso de fuerza mayor ligado a Project Jupiter, un campus de data center en Nuevo México que forma parte del despliegue de IA Stargate más amplio desarrollado por Blue Owl. Oracle busca retrasar el pago del proyecto si no está operativo antes de 2028, citando obstáculos regulatorios y oposición local.
Es el primer caso público en el que un inquilino ancla de un proyecto de infraestructura de IA invoca cláusulas de escape por trabas políticas. JPMorgan ya advirtió la semana pasada que una victoria demócrata en las midterms podría frenar el despliegue de centros que sostienen el 45% del S&P 500. El aviso de Oracle le pone cifra concreta a ese riesgo: si el centro no arranca, el desarrollador pierde el contrato y los inversores del vehículo de Blue Owl asumen la pérdida o buscan otro inquilino en un mercado donde solo cinco o seis hiperescalers tienen la escala para ocupar instalaciones de este tamaño.
Qué se lanzó y qué se retiró
BXDC de Blackstone cotiza con aproximadamente el 94% de su propiedad en manos institucionales, según datos de mercado. Brookfield completó la <abbr title="Initial Public Offering, oferta pública inicial de acciones">IPO</abbr> de Csquare en julio sin dar detalles de demanda. Blue Owl, que co-desarrolla Stargate junto a OpenAI y otros socios, ha sido reportado considerando un vehículo similar pero aún no ha anunciado estructura ni calendario.
En contraste, una empresa de data centers australiana respaldada por Nvidia y Blackstone retiró su IPO planeada debido a interés inversor insuficiente. La firma no reveló si el problema fue la valuación propuesta o el escepticismo sobre el modelo de negocio, pero el retiro ocurrió semanas después de que el gobernador de Texas Greg Abbott ordenara un alto en nuevas aprobaciones tras una auditoría de conexión a red en agosto.
Dos estados, dos moratorias
Nueva York se convirtió en el primer estado en aprobar una moratoria sobre nuevos data centers de hiperescala en julio. Texas la siguió en agosto. Ambas decisiones responden a quejas sobre consumo de energía, presión sobre redes eléctricas y uso de agua para sistemas de enfriamiento en zonas con escasez hídrica.
- Nueva York: la moratoria aplica a instalaciones que superen cierto umbral de consumo eléctrico, aún sin definir con precisión en la normativa publicada.
- Texas: Greg Abbott ordenó revisar todas las solicitudes pendientes y suspender aprobaciones hasta completar una auditoría de capacidad de red.
- Encuestas bipartidistas: el rechazo del 70% no muestra variación significativa entre votantes demócratas y republicanos, según Gallup y NYT/Siena.
Estrategas de Barclays escribieron que los data centers están convirtiendo la IA de una historia tech abstracta en un problema concreto de costo de vida. Esa resistencia se traduce rápidamente en endurecimiento regulatorio a nivel estatal y se incrusta en el panorama político de las elecciones de mitad de período.
Liquidez ilusoria en activos especializados
Los data centers de IA especializados tienen opciones de salida limitadas a diferencia de bienes raíces tradicionales. Meta enfatizó la propiedad a largo plazo de sus instalaciones precisamente porque son tan especializadas que venderlas o reconvertirlas resulta impracticable.
Un REIT cotizado ofrece liquidez diaria al inversor, pero el activo subyacente no tiene compradores naturales fuera del círculo de hiperescalers. Si un inquilino se va, el desarrollador enfrenta meses de búsqueda en un mercado de cinco o seis posibles ocupantes globales. Los sistemas de enfriamiento especializados, infraestructura de energía de alto voltaje y requisitos de seguridad para cargas de trabajo de IA hacen que estas instalaciones sean exponencialmente más complejas que data centers tradicionales.
Sabur Mollah, profesor de finanzas en Gettysburg College, reconoce que las instalaciones de alta calidad pueden generar ingresos de alquiler estables, pero también citó riesgos de sobrevaloración impulsada por IA, costos de desarrollo y mantenimiento, concentración de inquilinos, restricciones de energía, obsolescencia tecnológica, riesgo de refinanciamiento y retrasos en construcción.
Bank of America ve riesgo sistémico
Aproximadamente 34% de los gestores de fondos globales encuestados por Bank of America a mediados de mayo dijeron que el gasto de capital en hiperescalers de IA era la fuente más probable de un evento de crédito sistémico futuro, el doble de la proporción desde abril. Ese dato de mayo refleja preocupaciones que persisten seis meses después, ahora con moratorias estatales activas y al menos un caso de fuerza mayor público.
Los retrasos en la cadena de suministro para componentes críticos como sistemas de enfriamiento avanzados y equipos eléctricos de alto voltaje están empujando plazos hacia atrás meses. Project Jupiter es solo el primer aviso formal; otros proyectos en fase de desarrollo enfrentan obstáculos similares sin disclosure público.
| Firma | Vehículo | Estado | Detalle clave |
|---|---|---|---|
| Blackstone | BXDC (REIT) | Cotiza | 94% propiedad institucional |
| Brookfield | Csquare | IPO julio 2026 | Servicios de data centers |
| Blue Owl | Por definir | En evaluación | Co-desarrolla Stargate |
| Nvidia/Blackstone | Firma australiana | IPO retirada | Interés insuficiente |
Apuesta post-electoral
Algunos inversores de data centers creen que gran parte del rechazo político se disipará después de las elecciones de mitad de período. Las midterms estadounidenses son en noviembre de 2026, menos de cuatro semanas desde hoy. Si esa lectura es correcta, el timing de estos lanzamientos busca captar capital antes de que la ventana se cierre por completo, anticipando una normalización regulatoria en 2027.
Pero Oracle ya demostró que los obstáculos regulatorios no esperan resultados electorales. Project Jupiter está en pausa con cláusula de escape activada. Los inversores que compren estos REITs o participen en las IPOs asumen ese riesgo sin visibilidad de cuántos proyectos más tienen cláusulas similares ni cuántos enfrentan resistencia local sin haberla formalizado aún en avisos de fuerza mayor.