Freddie Mac alcanza morosidad multifamiliar que supera la Gran Recesión
Carlos Ramírez · Económicas ·
La tasa de impagos en apartamentos toca 0,64%, por encima del pico de 2008-2009, mientras $300 mil millones vencen en 2026 a tasas el doble de hace cinco años.
Freddie Mac reportó en agosto de 2026 una tasa de morosidad grave (60+ días de retraso) de 0,64% en su cartera de préstamos multifamiliares, superando el pico alcanzado durante la Gran Recesión de 2008-2009. El dato, confirmado en el informe de septiembre que muestra un descenso a 0,58%, marca el nivel más alto de impagos en dos décadas, según datos oficiales de la empresa respaldada por el gobierno estadounidense.
La cifra contrasta con el 0,48% registrado en agosto de 2025 y representa un salto de 33% interanual. Fannie Mae, su contraparte en el mercado hipotecario, reportó 0,57% en agosto de 2026, descendiendo desde niveles previos pero muy por encima del 0,24% de diciembre de 2022. Juntas, ambas instituciones representan aproximadamente el 23% de la deuda hipotecaria multifamiliar pendiente en Estados Unidos.
El muro de refinanciamiento de 2026
El estrés en la cartera multifamiliar tiene una causa directa: $300 mil millones en préstamos vencen solo en 2026, obligando a propietarios a refinanciar créditos contraídos a tasas de 3-4% durante 2020-2021 en un entorno donde las tasas actuales rondan el 6-7%. El total de deuda multifamiliar que madura en la próxima década alcanza $1,8 billones, con aproximadamente $757 mil millones concentrados entre 2026 y 2028, según datos de la Mortgage Bankers Association citados por Wall Street Journal.
Un análisis de CRED iQ publicado el 26 de octubre muestra que el 31% de los saldos de préstamos que maduran no podrían refinanciarse sin inyectar nuevo capital. La brecha media de financiamiento representa el 15% del préstamo, aproximadamente $25.000 por apartamento. La cifra total de capital adicional requerido alcanza $6,8 mil millones.
Mercados Sunbelt, los más golpeados
Los mercados que lideraron el boom de construcción multifamiliar en 2021-2022 ahora concentran el mayor distres. Según CRED iQ, San Francisco encabeza la lista con 70% de la deuda vencida multifamiliar insuficiente para refinanciamiento sin capital adicional. Le siguen Atlanta con 55% y Denver con 51%.
| Mercado | % deuda insuficiente |
|---|---|
| San Francisco | 70% |
| Atlanta | 55% |
| Denver | 51% |
| Phoenix | 46% |
| Dallas-Fort Worth | 42% |
El estrés se ha agravado por una ola de apartamentos de lujo nuevo, particularmente en los mercados Sunbelt, que ha superado la demanda y debilitado el crecimiento de rentas. Los valores de propiedades han caído más del 20% desde su pico de 2022, con algunos propietarios considerando vender con pérdidas, devolver propiedades a prestamistas o reestructurar deuda, según el reporte del WSJ.
Morosidad en valores negociados se dispara
La presión no se limita a Freddie Mac y Fannie Mae. La tasa de morosidad para préstamos multifamiliares en <abbr title="Valores respaldados por hipotecas comerciales">valores respaldados por hipotecas comerciales</abbr> (CMBS) subió a 7,1%, desde 1% en octubre de 2023, según datos de Morgan Stanley. Ese salto de más de 600% en tres años marca el mayor ritmo de deterioro del ciclo.
Los casos de distres ya incluyen nombres de peso. Blackstone defaulteó en junio en un préstamo de $90 millones vinculado a un edificio de apartamentos en el norte de Dallas. Ryan Cotton, jefe de bienes raíces de Bain Capital, dijo que los prestamistas «se han vuelto mucho más agresivos» conforme aparece el estrés.
El efecto en los inquilinos
La presión sobre los propietarios ya se traslada a los inquilinos. Uno de cada cinco hogares de inquilinos pagó renta tarde o perdió un pago en 2025, la proporción más alta desde que los investigadores comenzaron a seguir la medida en 2017. Si los propietarios elevan rentas para cubrir los pagos más altos de deuda, recortan mantenimiento o cierran propiedades, el impacto se amplificará en 2026 y 2027.
El mercado está viendo el riesgo. Freddie Mac cerró el martes en $3,91, con una caída de 0,76% en la sesión y acumulando una pérdida de 67,6% desde su máximo de 52 semanas en $12,06. Fannie Mae cotiza en $4,29, subiendo 1,90% el martes pero aún lejos de niveles prepandemia. La primera caída de tasas hipotecarias en cuatro semanas reportada por Freddie Mac la semana pasada no ha bastado para revertir el deterioro de su cartera multifamiliar.
Con $223 mil millones adicionales venciendo en 2027 y el pico de vencimientos aún por delante, el refinanciamiento de apartamentos será la prueba de estrés del mercado inmobiliario estadounidense en los próximos 18 meses. La aritmética es clara: tasas al doble, valores de propiedad caídos 20% y flujos de caja debilitados por oferta excesiva no se resuelven sin capital adicional o pérdidas realizadas.