Sin tregua las hipotecas llegan a 7,40% en su séptima alza semanal
Andrés Valcárcel · Mercados Financieros ·
La tasa a 30 años marcó su nivel más alto en casi tres años, empujada por Tesoros que suben con guerras, inflación y déficit. Un crédito de $400.000 cuesta hoy $376 más al mes que en febrero.
Las hipotecas a 30 años en Estados Unidos alcanzaron 7,40% este jueves 8 de octubre, según la encuesta semanal de Freddie Mac. Es la séptima subida consecutiva y el nivel más alto desde el 16 de noviembre de 2023, cuando la tasa llegó a 7,44%. Hace un año, en esta misma fecha, la tasa promedio era 6,30%.
El salto anual —110 puntos básicos— refleja la presión combinada de guerras, inflación energética y déficit fiscal que mantienen los rendimientos del <abbr title="Bono del Tesoro estadounidense, referencia para fijar tasas hipotecarias">Tesoro</abbr> en máximos de dos décadas. La semana anterior la tasa había cerrado en 7,28%, continuando una escalada que comenzó a mediados de agosto y no ha dado tregua desde entonces.
El costo mensual real
Un préstamo de $400.000 —monto típico en mercados urbanos estadounidenses— cuesta ahora $376 adicionales al mes respecto a febrero de 2026, cuando la tasa rondaba el 5,98%. Ese incremento mensual se traduce en más de $4.500 anuales adicionales, suficiente para expulsar a compradores calificados de los límites de aprobación bancaria.
El cálculo es directo: cada punto porcentual de alza en la tasa añade aproximadamente $240 mensuales a un crédito de ese tamaño. Con 1,42 puntos de incremento desde febrero, el golpe sobre la <abbr title="Capacidad de endeudamiento aprobada por el banco según ingresos">capacidad de compra</abbr> es inmediato y deja fuera del mercado a hogares de ingresos medios que cumplían los requisitos hace siete meses.
| Fecha | Tasa 30 años | Variación semanal |
|---|---|---|
| 8 octubre 2026 | 7,40% | +0,12 pp |
| 1 octubre 2026 | 7,28% | +0,11 pp |
| Semana 23 sept | 7,17% | +0,09 pp |
| 8 octubre 2025 | 6,30% | — |
Las hipotecas a 15 años, preferidas para refinanciación, cerraron en 6,73% este jueves, frente al 5,53% de hace un año. La brecha entre ambos plazos se ha estrechado: el diferencial de 67 puntos básicos es el más estrecho en 18 meses, señal de que el mercado anticipa que las tasas cortas seguirán altas más tiempo del esperado.
Tesoros al alza por guerras y déficit
El rendimiento del Tesoro a 10 años alcanzó 5,34% en las últimas semanas, su nivel más alto desde 2002. Este jueves cotiza en 5,28%, todavía lejos de los niveles de principios de año. Las hipotecas siguen su trayectoria porque los prestamistas fijan precios de créditos a 30 años tomando como base el rendimiento de ese bono más un margen.
La subida responde a múltiples frentes. Como ya publicamos a mediados de septiembre, las guerras en Irán y Ucrania mantienen la presión sobre la energía: el petróleo Brent cotiza hoy en $103,65 (+3,4% en la sesión europea), mientras el WTI sube a $91,01 (+3,1%). Esa inflación energética se traduce en expectativas de inflación persistente, lo que mantiene a los bonistas exigiendo mayor rendimiento para compensar la pérdida de poder adquisitivo.
- Déficit fiscal elevado: las subastas de Tesoro muestran demanda débil; los compradores piden más rendimiento para absorber la emisión.
- Competencia por capital: inversiones en inteligencia artificial e infraestructura de hiperescalers compiten con bonos por el mismo pool de ahorro institucional.
- Fed restrictiva: en septiembre la Reserva Federal subió el <abbr title="Tasa de interés que los bancos se cobran entre sí por préstamos a un día">federal funds rate</abbr> 25 puntos básicos, llevándolo al rango 3,75%-4,00%, lo que encarece el costo del dinero a corto plazo y refuerza la curva en el tramo largo.
El Tesoro a 30 años subió a 5,69%, registrando el mayor repunte trimestral desde 1994. La combinación de factores geopolíticos y fiscales ha creado un entorno de presión alcista que el mercado hipotecario traslada de forma automática a los prestatarios finales.
Mercado de vivienda estancado
El mercado de vivienda estadounidense está en recesión desde 2022. Las ventas de casas ocupadas se mantienen en niveles mínimos de los últimos 30 años, con una combinación letal: tasas altas que encarecen el crédito y falta de oferta asequible que reduce las opciones disponibles. Hace dos semanas la tasa cruzaba el 7% por primera vez en 20 meses; desde entonces no ha parado de subir.
Muchos propietarios con hipotecas fijas al 3% o 4% —tomadas entre 2020 y 2021— no tienen incentivo para vender y refinanciarse a tasas actuales, lo que retrae la oferta. Los compradores potenciales, por su parte, enfrentan costos de financiación que duplican los de hace tres años, reduciendo su capacidad de compra incluso si sus ingresos han crecido nominalmente.
Freddie Mac cotiza hoy en $3,72 (+1,36%) en el mercado OTC, lejos de su máximo de 52 semanas en $12,79. La entidad sigue publicando su encuesta semanal PMMS como referencia estándar del mercado, aunque su acción refleja la incertidumbre sobre el volumen futuro de originación de créditos. Con las tasas en estos niveles, la refinanciación —motor tradicional de ingresos para Freddie Mac y Fannie Mae— prácticamente ha desaparecido.