Hipotecas ARM: 150.000 préstamos se reajustan en EE.UU. en 2026
Andrés Valcárcel · Económicas ·
Cerca de 150.000 hipotecas de tasa ajustable enfrentan su primer reajuste en 2026. Algunos pagarán $14 más al mes; otros, más de $1.000. La factura depende del año en que compraron.
Aproximadamente 150.000 propietarios estadounidenses con <abbr title="Hipotecas de tasa ajustable que tienen una tasa fija inicial por un período y luego se ajustan periódicamente según un índice de referencia">hipotecas ARM</abbr> (Adjustable-Rate Mortgage) enfrentarán su primer reajuste de tasas en 2026, según el reporte October ICE Mortgage Monitor publicado el 5 de octubre por Intercontinental Exchange. De ese total, 64.000 préstamos están programados para ajustarse entre agosto y diciembre de este año. El problema: cuando firmaron, las tasas rondaban el 2,75%; hoy, la tasa hipotecaria fija a 30 años cotiza en 7,32% (martes 13 de octubre).
Los ARMs de 7 años originados en 2020 tienen un saldo mediano de $629.000 y arrancaron con una tasa mediana de 2,75%, según ICE. Esa tasa se espera que suba a 5,79% en el primer ajuste, lo que eleva la cuota mensual en $645 (del orden de $2.570 a $3.215). Después de ajustes posteriores, el incremento puede llegar a $1.269 mensuales, un 43% más que el pago inicial.
De 2,75% a 5,79%: el caso que duele
Ese escenario no es mayoritario, pero tampoco es anecdótico. ICE reportó que 84.000 ARMs ya se reajustaron hasta julio de 2026, con otros 64.000 programados antes de que termine el año. En 2027 llegarán 180.000 más; en 2028, otros 155.000. La ola se extiende.
Ese escenario no es mayoritario, pero tampoco es anecdótico. ICE reportó que 84.000 ARMs ya se reajustaron hasta julio de 2026, con otros 64.000 programados antes de que termine el año. En 2027 llegarán 180.000 más; en 2028, otros 155.000. La ola se extiende.
Contexto de mercado: ARMs en máximos de cuatro años
Actualmente hay 3,1 millones de hipotecas ARM activas en EE.UU., el nivel más alto en 5,5 años, pero representan apenas el 5,6% del stock hipotecario total (unas 55,4 millones de hipotecas). La paradoja: los ARMs están ganando terreno ahora, en pleno entorno de tasas elevadas. La semana del 18 de septiembre, los ARMs representaron casi el 11% de los bloqueos de tasa (rate locks), su mayor cuota en casi cuatro años, según datos de ICE.
¿Por qué alguien elegiría un ARM cuando las tasas fijas tocan 7,53% (máximo de la semana del 8 de octubre, el nivel más alto desde noviembre de 2023)? Porque un <abbr title="Hipoteca ARM con una tasa fija inicial por cinco años">ARM 5/1</abbr> cotiza hoy en 6,45% (lunes 12 de octubre, Bankrate), más de un punto por debajo de la tasa fija a 30 años. Esa diferencia puede representar cientos de dólares mensuales de alivio inmediato, a cambio de incertidumbre a futuro. Como ya publicamos, las tasas hipotecarias tocaron 7,40% en su séptima alza semanal consecutiva a principios de octubre, presionadas por el bono del Tesoro a 30 años en 5,69%.
| Tipo de ARM | Saldo mediano | Tasa inicial | Tasa tras ajuste | Aumento mensual |
|---|---|---|---|---|
| ARM 7 años (2020) | $629.000 | 2,75% | 5,79% | +$645 (24%) |
| ARM reciente (saldo alto) | ~$500.000 | Var. | Var. | +$53 |
| ARM mediano (general) | ~$350.000 | Var. | Var. | +$14 |
Mecanismo técnico: cómo funciona el ajuste
A diferencia de una hipoteca de tasa fija, un ARM tiene una tasa que puede cambiar con el tiempo. Los ARMs típicamente comienzan con una tasa introductoria más baja que los préstamos fijos, pero después de un período inicial —a menudo cinco, siete o diez años— la tasa comienza a ajustarse periódicamente (cada seis o doce meses) en función de un índice de referencia, generalmente el SOFR (Secured Overnight Financing Rate) más un margen fijo.
La mayoría de los ARMs incluyen caps (límites) que restringen cuánto puede subir la tasa en cada ajuste y durante la vida del préstamo. Un cap típico puede ser 2/2/5: máximo 2 puntos porcentuales en el primer ajuste, 2 puntos en cada ajuste subsecuente, y 5 puntos en total durante la vida del préstamo. Esos límites amortiguan el golpe, pero no lo eliminan.
Opciones para los afectados: refinanciar o aguantar
Kate Wood, experta en préstamos de NerdWallet, señaló que los prestatarios deben considerar refinanciar a una tasa fija si los ajustes de su ARM los estresarían financieramente. Pero refinanciar hoy implica pasar de una tasa ajustada de 5,79% a una fija de 7,32% (o 7,39% para refinanciamiento, según NerdWallet del martes 13 de octubre). En términos de cuota mensual, eso puede significar más pago, no menos.
- Refinanciar a tasa fija: garantiza estabilidad, pero la tasa actual (7,32%) puede ser más alta que el ARM ajustado en algunos casos, especialmente si el préstamo original tiene caps favorables.
- Aguantar el ajuste: apostar a que las tasas bajen en los próximos años. La próxima reunión de la Fed es el 27 y 28 de octubre; el mercado ya descuenta que la política monetaria seguirá restrictiva mientras la inflación no ceda.
- Vender: si el pago mensual se vuelve insostenible, algunos propietarios optarán por vender. Pero el mercado de vivienda ya está en recesión, y vender con prisas en un entorno de tasas altas puede forzar descuentos.
El dato que complica la ecuación: solo alrededor de un tercio de los ARMs activos han comenzado a ajustarse, según ICE. Eso significa que 2 millones de préstamos ARM aún están en su período introductorio fijo. Cuando esos préstamos empiecen a reajustarse en 2027 y 2028, la presión se extenderá, y la ventana para refinanciar a tasas competitivas podría cerrarse.
Lección de 2008, con amortiguadores esta vez
A diferencia de la crisis de 2007-2008, cuando los ARMs subprime detonaron una cadena de ejecuciones hipotecarias, el escenario actual tiene límites estructurales. Los ARMs representan apenas el 5,6% del stock total, frente a más del 20% en 2005-2006. Las reglas de originación son más estrictas, los prestatarios tienen mejor perfil crediticio, y los caps de tasas amortiguan los saltos extremos.
Pero eso no elimina el estrés de flujo de caja inmediato. Un aumento de $645 mensuales puede no quebrar el sistema financiero, pero puede quebrar a una familia. Y si la política monetaria de la Fed sigue restrictiva, como el mercado ya descuenta, el impacto se transmitirá de inmediato: entre $14 y $53 más al mes, según el saldo del préstamo.
El dato final: los ARMs que se originan hoy, con tasas introductorias en 6,45%, se ajustarán en 2031 o más tarde. Si en ese momento las tasas siguen cerca del 7%, el ciclo se repite. Y si bajan, los que compraron con tasa fija a 7,32% habrán pagado de más durante años. La apuesta está en la mesa.