Los ARM baratos de la pandemia regresan como factura en 2027
Andrés Valcárcel · Económicas ·
Aproximadamente 74.000 hipotecas de tasa ajustable originadas en 2020 aumentarán $1.066 al mes cuando se reajusten. Otros, los de 2023, ahorrarán. El vintage marca la diferencia.
Aproximadamente 74.000 propietarios estadounidenses con <abbr title="Hipotecas de tasa ajustable que ofrecen una tasa introductoria fija durante un período inicial antes de ajustarse según las condiciones del mercado">hipotecas ARM</abbr> de siete años originadas en 2020 enfrentarán un aumento del 36% en sus pagos mensuales cuando sus préstamos se reajusten en 2027, según el reporte de octubre del ICE Mortgage Monitor publicado por Intercontinental Exchange. Eso equivale a $1.066 adicionales cada mes, o $12.792 más al año. La tasa de esos préstamos subirá de un 2,75% inicial a 5,79%.
El problema es aritmético: quienes se financiaron en plena pandemia con tasas históricamente bajas cotizaron con la incertidumbre de un futuro reajuste. Ese futuro llega el año que viene. Como ya publicamos, cerca de 150.000 préstamos ARM enfrentarán su primer reajuste en 2026; otros 180.000 lo harán en 2027 y 155.000 en 2028. Los de siete años originados en 2020 son el epicentro del choque.
No todos pierden: el contraste entre 2020 y 2023
El riesgo de un ARM no es binario. Depende del año de origen y del ciclo de tasas. Los 65.000 prestatarios con ARMs de cinco años originados en 2022 verán un incremento menor: $430 al mes, equivalente a un alza del 22%. Pero hay un grupo que se beneficia del reajuste.
Quienes tomaron ARMs de tres años en 2023, cuando la tasa mediana alcanzaba 8,38%, verán sus tasas bajar a 7,71% en el reajuste. Resultado: ahorros de $124 mensuales. La diferencia entre ganar y perder con un ARM depende enteramente del timing: compraste caro en 2023 y hoy las tasas bajan; compraste barato en 2020 y hoy suben.
Cómo funcionan los ARM y por qué vuelven a crecer
Los ARM ofrecen una tasa de interés introductoria más baja que una hipoteca fija durante un período inicial, típicamente tres, cinco o siete años. Al finalizar ese tramo, la tasa se ajusta periódicamente según las condiciones del mercado y los términos del préstamo. Andy Walden, director de Investigación de Hipotecas y Mercado Inmobiliario en ICE, señala que «los prestatarios están recurriendo a ARMs para aliviar el peso de tasas fijas más altas».
La promesa de un ARM es clara: paga menos ahora, cotiza con el riesgo después. Cuando las tasas fijas rondan el 7,40% como ocurrió a principios de mes, la tentación de un ARM es evidente. Pero ese alivio inicial puede convertirse en presión años después si el entorno de tasas cambió drásticamente.
La escala del problema: grande para 74.000, pequeña para el sistema
Hay aproximadamente 3,1 millones de ARMs activos en Estados Unidos, lo que representa apenas el 5,6% de los ~55,4 millones de hipotecas vigentes. De ese total, solo 1,05 millones de préstamos ARM han alcanzado su primer reajuste y funcionan ya como hipotecas de tasa ajustable; más del 90% de los ARMs originados desde 2022 siguen en sus períodos de tasa fija introductoria.
Para los 74.000 deudores que enfrentan el aumento mediano de $1.066, el impacto es real y concentrado. Pero en términos sistémicos, este grupo representa el 0,13% del total de hipotecas estadounidenses. Brennan O'Connell, director de soluciones de datos en Optimal Blue, advierte sobre ARMs 5/1 reseteándose unos 200 puntos básicos más altos en 2027, aunque la exposición general a pagos ajustables sigue siendo limitada.
| Cohorte ARM | Año origen | Año reajuste | Aumento mensual | Variación % |
|---|---|---|---|---|
| 7 años | 2020 | 2027 | $1.066 | +36% |
| 5 años | 2022 | 2027 | $430 | +22% |
| 3 años | 2023 | 2026 | -$124 | Ahorro |
La bomba de relojería no es nueva, pero el vintage sí importa
El choque de 2027 no es sorpresa: cualquiera que firmó un ARM de siete años en 2020 sabía que la tasa se reajustaría. Lo que no podía saber era que las tasas subirían tanto. La diferencia entre 2,75% y 5,79% es de 304 puntos básicos; suficiente para convertir un pago manejable en una carga significativa.
La narrativa dominante es que los ARMs son una trampa. Para el grupo de 2020, lo son. Pero para quienes entraron en 2023 con tasas por encima del 8%, el reajuste es un alivio. El riesgo ARM no es constante; es una función del ciclo de tasas y del momento de entrada.
Intercontinental Exchange cotiza hoy en $157,93, con una caída del 0,30% en la sesión. La firma publica estos datos mensualmente como parte de su negocio de tecnología hipotecaria. El próximo reporte de noviembre dirá si la demanda de ARMs sigue creciendo o si los datos de reajustes de 2027 comienzan a enfriar el apetito.