Vivienda en EE.UU. se desploma antes de la reunión de la Fed
Andrés Valcárcel · Económicas ·
Los datos de septiembre muestran caídas generalizadas en inicios, permisos y ventas pendientes. Las tasas hipotecarias rondan el 7,3% y el sentimiento de constructores toca mínimos de 14 años justo antes de la reunión del FOMC.
El mercado inmobiliario estadounidense acaba de entregar su peor dato en meses justo cuando la <abbr title="Reserva Federal de Estados Unidos">Fed</abbr> se prepara para decidir su próximo movimiento. Los inicios de vivienda cayeron 5,2% en septiembre hasta 1,221 millones anualizados, según datos publicados hoy por la Oficina del Censo y el Departamento de Vivienda. Las ventas pendientes se desplomaron 7,3% respecto a agosto y 11,3% interanual, reportó la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). La reunión del <abbr title="Comité Federal de Mercado Abierto">FOMC</abbr> es el 27 y 28 de octubre, en siete días.
Los números de septiembre
El reporte oficial muestra que los inicios quedaron 6,4% por debajo de las expectativas de analistas, que anticipaban cerca de 1,304 millones. Los inicios unifamiliares —el segmento más sensible a las tasas— retrocedieron 4,6% hasta 859.000 unidades anualizadas. Los permisos de construcción cayeron 0,2% hasta 1,400 millones, con los permisos unifamiliares desplomándose 4,0% hasta 845.000, su nivel más débil desde marzo de 2023.
| Indicador | Dato sept. | Variación m/m | Variación i/a |
|---|---|---|---|
| Housing starts (total) | 1,221M | -5,2% | — |
| Inicios unifamiliares | 859.000 | -4,6% | — |
| Building permits (total) | 1,400M | -0,2% | — |
| Permisos unifamiliares | 845.000 | -4,0% | — |
| Pending home sales | — | -7,3% | -11,3% |
| Precio medio de listado | $419.250 | -1,2% | -1,4% |
El sentimiento de los constructores marcó su mínimo en 14 años, señal de que el sector no espera recuperación a corto plazo. El inventario activo de casas existentes creció 5,4% interanual hasta 1,161 millones de unidades, acercándose a niveles prepandemia, mientras que la proporción de listados con rebaja de precio subió a 20,8% en septiembre, la cifra más alta desde 2018 según Realtor.com.
Tasas al 7,3% y el efecto cascada
La hipoteca fija a 30 años cotiza hoy en 7,297% promedio, según Mortgage Research Center. Durante septiembre, las tasas oscilaron desde 6,8% a inicio de mes hasta 7,6% al cierre, un rango de 80 puntos básicos en apenas cuatro semanas. Desde finales de febrero —cuando comenzó la escalada geopolítica con Irán— las tasas hipotecarias han acumulado 141 puntos básicos de alza, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios. Eso coloca las tasas actuales 1,41 puntos porcentuales por encima de los niveles cercanos al 5,9% de hace ocho meses, cuando el mercado aún esperaba recortes de la Fed.
Yun añadió que agosto y septiembre fueron los dos meses más lentos de ventas este año, y que los aumentos recientes en tasas significan que menos compradores califican para financiamiento. El precio medio de listado cerró septiembre en $419.250, con una caída de 1,2% mensual y 1,4% interanual. Ya son 11 meses consecutivos de descensos anuales de precios.
El dilema de Kevin Warsh
La Fed, bajo el mando de Kevin Warsh, enfrenta una contradicción de manual: seguir apretando para doblegar la inflación o reconocer que el canal de transmisión ya está funcionando —quizá demasiado bien— en el sector inmobiliario. En la última reunión de septiembre, Warsh subrayó que «la inflación es demasiado alta y ha sido así por demasiado tiempo», justificando el alza de 25 puntos básicos que llevó el rango objetivo a 3,75%-4,0%. Desde entonces, el <abbr title="Índice de Precios al Consumidor">CPI</abbr> subyacente aceleró a 2,6% anual en octubre.
El housing representa aproximadamente el 15-18% del PIB cuando se suman construcción residencial, corretaje, financiamiento y consumo vinculado a mudanzas. Un desplome sostenido en este sector puede arrastrar empleo y gasto, dos pilares del mandato dual de la Fed. Pero ignorar la inflación por encima del objetivo tampoco es opción: el presidente de la Fed ha dejado claro en declaraciones previas que la prioridad es anclar expectativas de precios.
- Inflación persistente: el core CPI en 2,6% anual sigue 60 puntos básicos por encima del objetivo del 2%.
- Housing en contracción: inicios, permisos y ventas pendientes caen al unísono por primera vez desde la pandemia.
- Geopolítica activa: el petróleo Brent cotiza hoy en $108,49, manteniendo presión sobre costos de energía y transporte.
- Expectativas del mercado: los futuros de fondos federales aún descuentan probabilidad mayoritaria de mantener tipos en la reunión de octubre, pero cualquier pivote podría cambiar esa lectura.
Constructores en retirada
Ben Ayers, economista de Nationwide, señaló que los constructores se están retrayendo ante tasas elevadas que encarecen el financiamiento de proyectos y reducen la demanda final. Las caídas regionales más pronunciadas ocurrieron en el Sur (-8,2%) y el Oeste (-9,2%), precisamente los mercados más activos y caros del país. La lectura de permisos unifamiliares en 845.000 unidades anualizadas marca el piso desde marzo de 2023, cuando las tasas comenzaban a trepar desde sus mínimos post-pandemia.
El dato de permisos tiene valor predictivo: anticipa lo que se construirá en los próximos tres a seis meses. Si los constructores no solicitan permisos, no habrá starts en el primer trimestre de 2027. Para los compradores que financiaron con ARM en la pandemia, el panorama empeora: tasas de reajuste cercanas al 7% convertirán sus hipotecas baratas en cargas mensuales $1.000 más altas cuando lleguen los primeros resets en 2027.
Qué se decide en siete días
La reunión del FOMC arranca el martes 27 de octubre y concluye el miércoles 28 con el comunicado y la rueda de prensa de Warsh. El mercado asigna probabilidad baja a un movimiento en esta cita, pero el tono del comunicado y las proyecciones actualizadas —si las hay— definirán el sesgo para diciembre y el primer trimestre de 2027. Si la Fed mantiene su retórica dura pese a los datos de housing, las tasas hipotecarias seguirán por encima del 7% durante meses. Si suaviza el mensaje, el mercado de bonos podría bajar rendimientos y aliviar algo la presión sobre el sector.
El último dato macro antes de la reunión será el informe de empleo de octubre, que se publica el viernes 25. Un mercado laboral todavía sólido le daría a Warsh margen para mantener tipos elevados sin preocuparse demasiado por el housing. Un deterioro en nóminas, en cambio, complicaría el guion. Lo que no está en discusión es que septiembre fue el peor mes del año para el sector inmobiliario estadounidense, y la Fed lo sabe cuando entre a deliberar.